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房屋所有权人要求返还原物未成功


1、案情简介

徐×与徐×1系兄弟关系,其父为徐×2,其母为高×。徐×2于2003年6月23日去世,高×于2010年1月23日去世。徐×1与何×系夫妻关系。

徐×、徐×1、何×均提交了2001年8月13日安置回迁房协议一份,该协议甲方为北京建中机器厂,乙方为徐×2,主要内容为乙方以成本价购买作为回迁安置房的涉案房屋,协议尾部甲方处为北京建中机器厂房管部盖章,乙方处为徐×签名。徐×称该协议系其与北京建中机器厂所签。法院询问徐×该协议中乙方签字为什么是徐×,徐×称当时他系作为父母的代理人去签的字,后来父母认可房屋归他所有,所以由他签订了房屋买卖合同并取得了房产证。

另查,徐×1因构成刑事犯罪于1998年12月12日至2010年4月20日期间被羁押、服刑。徐×1出狱后与何×无处居住遂居住使用涉案房屋至今。

徐X遂起诉徐X1与何X,要求其腾退并返还房屋。

2、成功代理

原告(对方)具有涉诉房屋物权即房屋产权证,在双方诉讼时的情况来讲,对方依照法律要求我方委托人腾退房屋有一定的法律基础。但是我们在代理中,既说出了对方主张权利在“法律”方面的瑕疵,又从“情理”的角度出发,反驳了对方的请求。最终法院驳回了对方的诉讼请求。   

3、以案说法

法院审判、律师代理都遵循“事实为依据,法律为准绳”。但无论法官还是律师在依据“法律”的同时,也一定要考虑“理”、考虑“情”、考虑一个人生存的基本需求。因此,我认为法院采取我方答辩意见,判决是在不违反法律规定的基础上“重情、重理”,维护了一个人生存的基本权益,这样的判决才是真正的公平判决!

4、判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

(2014)三中民终字第00558号

上诉人(原审原告)徐×,男,1957年8月15日出生。

委托代理人张萍,北京市翰翔律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)徐×1,男,1960年3月15日出生。

被上诉人(原审被告)何×,女,1965年7月22日出生。

二被上诉人之委托代理人杨立博,北京某某律师事务所律师。

二被上诉人之委托代理人曹某,北京某某律师事务所

上诉人徐×因与被上诉人徐×1、何×返还原物纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第38637号民事判决书,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开进行了审理。本案现已审理终结。

2013年7月,徐×向原审法院起诉称:徐×与徐×1系兄弟关系,徐×1与何×系夫妻关系。2003年6月16日,徐×购买位于北京市朝阳区1211室房屋。2010年9月,由于徐×1与何×住房紧张,经协商,约定由徐×1与何×暂时借住于此。2012年3月,徐×需要使用涉案房屋,要求徐×1与何×搬出,徐×1与何×拒绝至今。故诉至法院,要求判令徐×1与何×腾退涉案房屋并返还给徐×;徐×1与何×向徐×支付2010年9月至今的房屋租金6万元、徐×1与何×承担诉讼费用。

徐×1、何×在原审法院答辩称:不同意徐×的诉讼请求。涉案房屋系徐×与徐×1的父母徐×2、高×所承租的位于酒仙桥的平房被拆迁安置所得。徐×2、高×是被安置人,是涉案房屋的合法购买人和所有人。根据当时的拆迁政策,徐×2、高×有危旧平房一套,只能安置一套房屋,是徐×1一直给开发商施加压力才多争取到了一套房屋,即徐×2、高×获得的安置房屋包括涉案房屋和位于北京市朝阳区703室房屋。徐×不是被安置人,其无权购买涉案房屋。所以徐×在其父母在世时购买了涉案房屋是不合法、不合理的,涉案房屋的购买人、所有人不应当是徐×。另外,安置房屋是北京七星华电科技集团有限公司的,其只针对本单位内部人员进行安置和出售,徐×2与徐×1均系该单位职工,而徐×并非该单位职工,所以徐×不具备购买涉案房屋的资格。所以,徐×无权购买、取得涉案房屋,其不是涉案房屋的合法所有人,无权要求徐×1与何×将涉案房屋腾退并返还,更无权要求徐×1与何×支付房屋租金。另,徐×1因犯罪服刑,于2010年出狱后居住在涉案房屋,并非徐×所称的借住,徐×1与何×居住在涉案房屋是经过所有家庭成员同意的。

原审法院经审理查明:徐×与徐×1系兄弟关系,其父为徐×2,其母为高×。徐×2于2003年6月23日去世,高×于2010年1月23日去世。徐×1与何×系夫妻关系。

徐×、徐×1、何×均提交了2001年8月13日安置回迁房协议一份,该协议甲方为北京建中机器厂,乙方为徐×2,主要内容为乙方以成本价购买作为回迁安置房的涉案房屋,协议尾部甲方处为北京建中机器厂房管部盖章,乙方处为徐×签名。徐×称该协议系其与北京建中机器厂所签。徐×1与何×认为该协议载明被安置人为徐×2,徐×2才应该是涉案房屋的买受人,徐×只是作为徐×2的代理人办理拆迁手续和购买回迁安置房手续,徐×2从未同意以徐×的名义去购买涉案房屋。法院询问徐×该协议中乙方签字为什么是徐×,徐×称当时他系作为父母的代理人去签的字,后来父母认可房屋归他所有,所以由他签订了房屋买卖合同并取得了房产证。

徐×提交了2001年11月15日入住证一份,用以证明于该日办理了入住证,其本人系入住人。徐×1、何×对入住证的真实性、关联性均不认可,认为既然被安置人为徐×2,入住人就不应为徐×。徐×提交了2003年1月6日国营第700厂与徐×签订的房屋买卖合同、2004年5月12日驼房营西里售房明细表、2004年7月16日购房款收据、2003年6月16日填发的房产证及供暖费明细表、供暖费发票等证据,并称国营第700厂与北京建中机器厂是同一单位,只是名称发生了变更,用以证明徐×出资购买了涉案房屋,并于2003年6月16日取得了涉案房屋的所有权证。徐×1与何×称徐×并非拆迁房屋的被安置人,因此无权购买涉案房屋和获得涉案房屋的所有权,徐×购买和取得所有权证的行为不合法。

另查,徐×1因构成刑事犯罪于1998年12月12日至2010年4月20日期间被羁押、服刑。徐×1出狱后与何×居住使用涉案房屋至今。

原审法院经审理后认为:民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中,安置回迁房协议载明徐×2系被安置人,涉案房屋系安置房屋,徐×2以成本价购买涉案房屋,故仅有徐×2是涉案房屋的合法买受人和所有权取得人。徐×自称其父母同意将涉案房屋给了自己,缺乏事实依据,法院不予采信。后虽然徐×与安置单位签订了房屋买卖合同并取得了涉案房屋的所有权证书,但涉案房屋应有属于徐×1的权益,故徐×的诉讼请求,法院不予支持。徐×1与何×的答辩意见,法院予以采信。据此,于2013年10月判决:驳回徐×的诉讼请求。

判决后,徐×不服,提起上诉。徐×认为:原审法院认定涉案房屋中有属于徐×1的权益,属认定事实不清。徐×提供的涉案房屋的购买合同显示买受人为徐×,并提交了交纳购房款的票据,涉案房屋的产权证书登记的也是徐×。按照物权法的规定,徐×有充分证据证明诉争房屋系其合法财产。而徐×1并没有提供任何证据证明对涉案房屋拥有任何权利。原审法院超越当事人诉讼范围,违反民事诉讼“不告不理”的基本指导原则,适用法律错误。徐×已据房屋买卖合同及产权证要求徐×1、何×返还涉案房屋,如果原审法院认为诉争房屋中有徐×1、何×的权益,应当行使释明权,告知徐×1依据物权法规定另案起诉,请求确认权利,而不能超越诉讼范围,主动审理当事人未主张的部分,并且原审法院适用《民法通则》第四条的规定,与本案无实质性联系,属于适用法律错误。综上,请求撤销原判,发回重审或改判支持徐×的诉讼请求。徐×1、何×同意原审判决。

本案审理中,徐×提出徐×1于2010年9月入住涉案房屋,之前其本人将房屋用于出租。本院经审理查明的其它事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实,有安置回迁房协议、入住证、房屋买卖合同、房产证及当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为:虽然2001年8月13日的安置回迁房协议上载明被安置人为徐×2,但在签订购房合同、交纳购房款之前,徐×2享有的仅是以成本价购买涉案房屋的资格。后徐×2并未与国营第700厂签订购房合同,而是由徐×与国营第700厂签订房屋买卖合同,交纳购房款,并取得诉争房屋的产权证。徐×1如对涉案房屋的权属证书提出异议或认为本人对涉案房屋有权益,应另案处理,与本案徐×要求返还房屋的请求不属于同一法律关系。考虑到徐×1、何×现无房屋居住的实际情况,暂不具备腾退条件,对徐×要求腾退房屋的请求,本院不予支持。原审判决处理结果正确,本院予以维持。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费650元,由徐×负担(于判决生效之日起7日内交纳)。二审案件受理费1300元,由徐×负担(于判决生效之日起7日内交纳)。

本判决为终审判决。

审 判 长  张玉娜

代理审判员  邓青菁

代理审判员  周 易


二〇一四年三月二十六日

书 记 员  胡 潇


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